热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 仿真交易 客户端 　　来源：全球财说　　作者：丁一　　出品：全球财说　　屋漏偏逢当夜雨，对于招商蛇口（001979. SZ）而言，事情一件接着一件。　　除3·15被点名、深交所面谈外，还有下跌的净利润。　　业绩持续好转　　上半年净利预减80%　　7月13日晚间，招商蛇口公布业绩预告片，预计2020年上半年归属于净利润为8亿-10亿元，较上年同比上升79.59%-83.67%。

　　图片来源：招商蛇口2020年半年度业绩预告片　　必须留意的是，从预告片来看，招商蛇口的业绩情况较2020年一季度无恶化反而有好转迹象。　　2020年一季度，招商蛇口构建归属于净利润5.39亿元。半年报业绩预告片数据可以显现出，即便按照净利润下限10亿元计算出来，转入二季度业绩可以说道是更加劣。

　　在业绩预告片中招商蛇口称之为，归属于净利润上升较多主要一个原因是新的冠疫情影响，公司采行了土改免租、作罢动工等措施，经营业务受到有所不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期增加。　　同时，业绩同比上升较多的原因为2019年同期其通过注册资本扩股出让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。　　不过，2019年上半年招商蛇口构建归属于净利润48.98亿元，若去除22.26亿元出让股权的净收益，仍为26.72亿元，2020年上半年业绩下降十分显著。

　　在业绩预告片中，招商蛇口还认为，房地产业务结转规模同比快速增长，但不受结转项目地区结构影响，毛利率同比上升，可以反映在2020年一季度营业收入同比快速增长171.17%，而净利润却经常出现下降。　　对于结转规模及结构影响的陈述，某种程度经常出现在2019年年报中。2019年，招商蛇口拆分报表范围内结转收益合计894.36亿元。

　　值得注意的是，虽然2019年招商蛇口销售额突破2000亿元，但营业收入、净利增长速度皆呈圆形大幅上升趋势。　　2017年-2019年，招商蛇口营业收入增长速度分别为18.02％、16.25％、10.64％，归属于净利润增长速度分别为28.06％、20.42％、5.20％，上升趋势早就显出。

　　而在2019年，招商蛇口的扣非净利润之后已经常出现负增长，同比上升14.55%。　　《全球财说》网页年报后找到，2019年招商蛇口三费开支皆呈圆形下跌趋势，销售费用增长速度十分显著，同比快速增长42.01%至22.07亿元。

　　销售数据方面，2020年1-6月，招商蛇口总计构建签下销售面积497.30万平方米，同比增加3.48%；总计构建签下销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，已完成年度2500亿销售目标的44%。　　虽然业绩越发不明朗，但招商蛇口并没上升扩展速度。　　据涉及券商研报表明，2020年上半年，招商蛇口总拿地金额为641亿元，同比快速增长61.5%，拿地额占到同期销售额的57.9%。

　　以上海虹口宅地为事例，招商蛇口之后为此溢价近30%。逆势而为，到底是捡到了低廉，还是对自身资金的消耗？　　保守扩展也导致招商蛇口负债逐步上升。2020年一季度，其三酬劳较2019年再次上升。

其中财务费用较上年同比快速增长178.86%，至7.32亿元。　　Wind数据表明，转入2020年，招商蛇口已发售6次短期融资券，合计金额96.5亿元；发售2次中期票据，合计金额20亿元。　　白鱼谓之中国平安入局　　深交所面谈 仅存不确定性　　7月12日下午，中国平安和招商蛇口联合公告出售资产的草案。

　　公告透露，招商蛇口拟向深圳国资委旗下深圳市投资有限公司（全称“浅投控”）非公开发行股份、可切换公司债及支付现金，以出售其所持有人的南油集团24%股权，该笔交易总对价为70.35亿元。　　其中，以发售股份方式缴纳的对价为1.76亿元，以发售可切换公司债券方式缴纳的对价为33.42亿元，以现金方式缴纳的对价为35.17亿元，分别占到本次交易对价的2.5%、47.5%、50%。　　股权信息表明，交易前招商蛇口持有人南油集团76%股权，浅投控持有人另外24%股权。

交易已完成后，南油集团将沦为招商蛇口的全资子公司。　　此次交易的关键在于，招商蛇口将凭借本次并购，引进新的股东。

　　6月7日，招商蛇口宣告出售南油集团24%股权的同时，将早已向中国平安（601318. SH）旗下的五谷丰登资管定减募资。　　而浅投控也正是中国平安第二大股东，股权占到比5.27%。　　该项交易引发深交所注目。

7月17日，深交所向招商蛇口印发重组面谈函，总计6个问题。　　其中重中之重是关于标的作价的合理性。

　　面谈函表明，南油集团的股东全部权益评估值为293.14亿元，较其账面价值电子货币64.36%。　　南油集团的主要资产为辖下公司前海自贸投资持有人的前海自贸区内土地资源，该土地资源主要由招商蛇口与深圳市前海研发投资有限公司有限公司于2019年12月以各自持有人的招商驰迪与前海鸿昱100%股权联合注册资本流经。　　深交所拒绝招商蛇口解释招商驰迪、前海鸿昱否包含交易标的具备根本性影响的辖下企业。

　　此外，招商蛇口须要对比此次交易标的资产评估情况与去年12月注册资本前海自贸投资的评估过程，并更进一步分析此次评估结果的合理性。　　同时，面谈函中表明，南油集团原部分地块被调整为公共设施用地，不存在被政府交还的风险；南油集团辖下公司持有人部分地块届满后能否展开续期遗不确定性。深交所拒绝详尽解释未来经营影响及风险因素否合理。

　　深交所的第三个问题，某种程度是重点，可转债。　　重组预案表明，经招商蛇口与浅投控协商，出售资产的股份发售价格为上市公司重组定价基准日前20个交易日的交易均价，即16.58元/股，可切换债券初始转股价格则在定减价格基础上下潜5%。　　去除2019年利润分配影响后，此次发售股份及可切换债券初始转股价格分别为15.77元/股、16.60元/股。

　　深交所拒绝招商蛇口融合当前股价情况，分析解释前述参考价格的主要考虑到，本次交易并未设置发售价格、转股价格调整机制的合理性，否不利于确保公司利益及中小股东的合法权益。　　虽然，中国平安回应，本次关联交易不包含《上市公司根本性资产重组管理办法》规定的根本性资产重组。过去12个月内，中国平安与浅投控的关联交易并未超过本公司最近一期经审核净资产绝对值5%。　　但介于中国平安、浅投控、招商蛇口三者之间的关系，各方对此次交易也十分谨慎，一定程度上可以说道，本次交易仍不存在不确定性。

　　7月20日，招商蛇口报收18.77元/股，总市值为1487.02亿元。对于先前发展，《全球财说》将持续注目。

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