既无法搭起仿建筑使之变为假古董，也无法味求洋欲外…作为开发商来说，在城市设计里有个方面应当更佳地发挥作用…作为公众来说，目前为止还是没寻找个确实让公众参予的机制…如果公众无法参予，相等每个活生生的个体瓦解了这个城市的设计运营，这似乎是不合理的，所以实施公众参予的机制，也是未来要面对的挑战…第是怎么把城市设计实施好，因为再行好的设计最后也是要实施到产品上的…研发企业如何参予城市设计新的常态促成新的责任，在房地产行业步入增长速度上升的“白银时代”之后，城市升级与行进的脚步并没停下来。当行业开始将自身发展与城市紧密结合在一起，确实从社会市场需求中去挖出市场时，社会责任也重返了其原本的意义。　　周江：参与方要各司其职　　不管设计也好、运营也好，主要是参与方各自应当充分发挥什么样的起到，主要有四个方面，一是政府，二是规划者，三是开发商，四是公众。

　　作为政府来说，现在大家更加意识到这里不存在一个空白，就是在城市总体规划和城市控制性详尽规划之间，还补了一个层次，是不是应当减少一个城市设计的层面，对整个城市的研发、建设、发展明确提出一个指导，防止千城一面的经常出现。　　作为规划者来说，也面对十分大的挑战，一方面要承继历史、承继文脉、承继当地地方建筑的特色，另一方面要适应环境时代的市场需求、适应环境人的市场需求，研究出有新的规划理念和产品，怎么在其中获得均衡，这是相当大的挑战。既无法搭起仿建筑使之变为假古董，也无法一味求洋欲外。

　　作为公众来说，目前为止还是没寻找一个确实让公众参予的机制。如果公众无法参予，相等每个活生生的个体瓦解了这个城市的设计、运营，这似乎是不合理的，所以实施公众参予的机制，也是未来要面对的挑战。　　作为开发商来说，在城市设计里有三个方面应当更佳地发挥作用。

第一是怎么把城市设计实施好，因为再行好的设计最后也是要实施到产品上的。开发商通过产品的创意，把设计和产品融合一起，这是他们突破的点。

第二是在一部分地区，尤其是中小城市或者中西部地区还不过于繁盛的城市，开发商在城市设计方面可以起一个整体方案提供者的起到。当地政府和规划者有些问题有可能考虑到将近，开发商可以主动参予，明确提出一些解决方案。

第三是大规模成片区域的研发，有可能是一个社区，甚至是一个小城镇，那么开发商做到的既是项目，也是城市设计。　　从未来城市运营来说，最主要的问题是怎么挣脱过去的旧模式。

过去城市运营核心就是土地运营。随着土地政策的调整，过去的研发模式比如一二级同步研发、土地出让金归还、土地增值收益等，可能会受到更加多政策的容许，未来怎么适应环境这种调整？有几个方面可以参照：　　第一是由过去以土地为核心的研发模式，最后重返到产品上。这个产品有可能就是细分市场的产品，还包括住宅产业化和绿色建筑的产品，关键是怎么更佳地适应环境人的市场需求。第二是持有人经营。

过去研发就是卖房子，自己持有人经营，对商业地产来说，未来更加有发展的意义。尤其是转入存量重整时代后，这种持有人经营可能会更加最重要。

第三就是更新改造，过去开发商过多地把视野放在新城区的研发，只不过老城区也必须改建，也是我们能发挥作用的地方。另外，未来在产品之外还可以获取更好的服务，不只局限于所谓的传统物业服务，还有设施服务，还包括相结合房子的资产管理服务，这些方面我实在开发商都应当之后探寻，寻找新模式和新的增长点。

　　主持人评论：城市设计只不过就解决问题了三个事，一是维护公共利益，二是获取一种整体和个体之间的均衡，三是说道从城市实行的时序上来讲，需要让它跟市场需求周期有效地融合。　　潘文：城市升级改建促成发展机遇　　从城市运营的角度来说，一方面作为房地产企业，作为城市建设的主体，同时又是社会经济最重要的组成部分，参予到城市的研发和城市的建设，还包括城市运营，这是理所当然的。另一方面，在产业新的常态的情况下，尤其是新型城镇化很快发展的情况下，作为研发企业应当渐渐沦为城市的运营商。

从公司来看，尤其是先河在做到的保障房建设，从运营角度应当分两方面，一方面是要环绕城市的定位，还包括城市的发展目标。另一方面是环绕着百姓，尤其是城市居民的市场需求。

　　从第一个方面来看，以北京市为事例，精研总书记为北京市明确提出了四个中心的建设目标，即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技研发中心。于是，北京市给自己明确提出了建设国际一流人与自然之都的目标，环绕着这些工作，北京实质上分三个层次来进行，一是中心城区，二是城乡接合部，三是京津冀协同发展。随着这些工作的了解展开，整个城市的改建，尤其是旧城改建、棚户区改建，给开发商获取了很多发展机遇。通过参与这些工作，先河为北京市的定位做到了很多。

　　从居民的市场需求来看，北京市竖立了“基本住房有确保、中端市场需求有反对、高端市场有调控”的总体思路。在这种背景下，开发商必须做到的是两方面：一方面是符合有所不同层次人的市场需求，除了研发市场化的项目，符合一些高端市场需求之外，对基本住房确保，先河也在积极参与，目前每年保障房动工面积都在100万平方米以上。另一方面，为了符合百姓的市场需求，我们也做到了大量工作。尤其近几年，因为先河在北京建设的保障房面积将近1300多万平方米，我们一就是指物业管理角度，通过统合所有的物业管理资源，利用互联网的手段，大大提高服务、搭起平台，使服务需要电子货币；二是专门正式成立商业地产公司，从整个社区商业方面，大大提高本地区居民住宅的品质。

　　主持人评论：北京早已仍然是城市战略，而是一个大的区域战略，在城市群的概念上，需要推展城市的升级改建，我实在这显然是很多有实力的房地产商千年一遇的好机会。　　李海峰：社会责任要和企业转型结合　　万达现在在转型，万达集团董事长王健林回应，比起前三次转型，第四次转型范围更加甚广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是改向服务业居多的企业，还包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

　　王健林在做到企业社会责任规划时，也从员工的角度抵达托了很多点子。对于地产行业来讲，从原本的地产行业，到现在改向与消费者、生活息息相关的角色，换回个角度来看也是对社会的贡献。万达拒绝每位员工都要做到义工，这是一个硬性指标。

2014年，万达集团共计的组织义工活动1312次，总计96309人次，平均值每人每年多达一次。所以我们要每一个义工都能和你身边的消费者融合，变为大家身边的平台，而不只是一个地产商。　　另外在做到丹寨贫困地区方面，万达也寄托了很多的人力和物力。我们计划5年投放10亿元，通过发展教育、投资产业普惠丹寨贫穷农民，使丹寨人均收入翻番，构建整县扶贫，在全国首创了“企业包县、整体扶贫”的新模式。

内容还包括在丹寨建设职业技术学院；建设30万头规模的生猪养殖和深加工项目；万达自己每年拿走800岗位聘用丹寨籍员工到万达工作；每年从丹寨聘用1万名农民工，到万达战略合作伙伴旗下施工企业农民工。　　再行一个就是扶植青年大学生创业。

万达在推展社会责任方面有很多王健林自身的个人情怀，他实在现在中国的企业家不存在断代问题，于是在2013年万达集团发售了反对大学生创业十年计划，即从2013年到2022年，每年投放5000万元，拿走50个万达广场店铺、反对100名大学生创业。2014年，万达反对大学生创业项目构建落地，首批来自10所高校的创业大学生，已在22座万达广场顺利创业，95%的创业店铺效益较好。

　　主持人评论：无论从教育层面、商业层面还是文化层面，开发商都早已有非常顺利的实践中，这些实践中将给更好的开发商获取可以糅合的模式，在这种新的经济、新的常态或者是新的责任的提倡下，中国的房地产行业一定需要上一个新的台阶。　　阳侃：开发商是城市运营的主体　　我指出开发商应当是城市运营的市场主体，有责任把这个城市运营的义务遵守好。就像政府给了一个棋盘，制订了对局的规则一样，棋手是开发商，所以开发商参予到每个片区每个地段研发的时候，都要车站在城市运营的视角检视自己的工作做到得好不好。

　　从思路上来说，未来的城市运营有两大方向，一个是城市核心区的再生。另一个是城市新区的升级。

发展到白银时代，我们在城市核心区早已去找将近大宗地了，因此这幅画是一幅早已有很多的墨迹在上面的画，我们在写诗时既要让这笔画得独具魅力，又要为后来的笔下去获取想象空间。荐个例子，我们在北京动物园北侧有1.8万平方米的小型综合体，我期望它是独具魅力的，同时跟这个片区整体是人与自然的。

　　至于新区城市的升级，这些地区传统的产业基础往往是现在出局或者领先的产业，所以开发商转入新区的时候，首先应当跟政府想起一起。因为地方也想要挣脱产业领先、产业污染或者资源毁坏的形象，开发商应当对这个新区的发展有更加多的解读，重返生态的本源。比如门头沟的西山，是传统资源型、矿产型的片区，一度变得有些干净、有些内乱。

而金地进来做到西山意境的时候想起，只不过门头沟是自然资源和人文资源非常丰富的地区，地方政府也期望大力发展旅游文化产业，所以在展开这些规划时，开发商要分担区域升级的责任。在如何把规划跟自然环境融合得更佳、如何使产品品质需要引导整个门头沟的产品品质方面，多花一些功夫。　　还有一个建议，可以拿广场大妈唱歌的现象来解释。

很多人谴责广场舞阻碍了社区的宁静生活。另一方面，广场大妈一度也是愤愤不平，因为她们去找将近十分好的活动场所。作为开发商无法情绪化地看来这个问题，这才是解释我们在展开城市建设时有疏忽，缺乏一个街坊和街坊之间、小区跟小区之间联合的社区生活场所，这个社区生活实质上代表了中国很最重要的文化现象。我们去欧美或者日本这些地方都能看获得十分好的社区生活，实质上有助社会人与自然。

虽然我们有那么多待征地和城市绿地，但很多时候只是非常简单地把它做到一个绿色处置就解决问题了，从政府制订规则来说缺少一点责任。　　从开发商角度来说，也应当大力把这样的土地变为小区和小区之间生活的空间，或许广场里提早设计好音响，就既能让大妈跳跃上舞，也会吵到其他人的生活。当外国人来我国参观、当乡下人到城里旅游的时候，也不会为这样一种文化现象而深感新奇，而且对增进邻里人与自然十分有协助。所以应当看见社区生活在城市运营中最重要的地位，否则就不会变为一个个堵塞的小区，以及看起来矮小上但没有人利用的市政广场，这是我们城市运营中的缺陷。

　　主持人评论：社区生活的问题只不过十分关键，这代表了很多城市中普遍存在的问题，规划做到了但是过于浅，或者与人的活动僵化。只不过开发商在这方面显然有很多的机会，应当把人文关怀反映到细节当中，构成社区的人与自然，打造出城市联合的特色。　　李战洪：教育地产蓄势待发　　一想起城市设计和运营就不会想起专业的设计，一想起专业的设计就不会想起责任的设计。

责任的设计主要是三方面：政府、开发商和人民。所有的政策都针对人民或者企业制订，比如说出租汽车、贷款等，我实在这是不该的，更好的责任是政府的责任。地价不要买得太高，这是土地政策，是一种责任。

税费不要让人民和企业分担更好的代价，这只不过也是一种责任。开发商的责任，新鸥鹏是分三个方面三个阶段在做到，我们下面有三个主要的集团，分别是教育集团、地产集团、金融集团。

　　第一个阶段是做到企业的产品，主要就是辟房子、做到研发。第二个阶段是做到城市的产品，辟社区做到服务。第三个阶段也就是现在这个阶段，做到社会产品，只不过也是企业的责任，就是辟学校做到教育，因为新的教育比地产夸奖，现在新鸥鹏修建的全日制大学早已有两所，第三所正在筹设，经济类的一所大学早已分列在全国经济类院校第十位，全国的唯一一所房地产学院是新的鸥鹏辟的。

　　新鸥鹏前几天获得了国家工商行政管理总局关于中国驰名商标的国家发改委，一个是新的鸥鹏房地产，第二个是新的鸥鹏教育。我们目前在校学生是5万人，未来三年要谋求多达100万人。有一个想象，当大家都仍然做到房地产的时候，开发商给社会留给了什么，新鸥鹏可以骄傲地说道我们有100万学生，我们到目前为止早已成立了两所大学、一所中学、31所幼儿园。

　　主持人评论：很多城市是因为大学、学校有名，只不过教育是一个产业，是一个城市十分最重要的因素，现在早已有很显著的细分产业，去更进一步和地产融合，和老百姓的日常生活融合。　　陈音：让社区沦为城市的“有益细胞”　　城市设计和城市运营是十分大的题目，尤其对研发企业来说，但也无法以此作为推卸责任的借口。

美国一个十分知名的世界级设计公司的规划总监曾多次说道过，北京是世界大城市中对行人最不友好关系的城市。虽然是规划师的一家之言，但是也不足以警告我们城市研发、设计必须研究和反省很多东西。　　作为研发企业，虽然无法去参予这个城市大尺度的规划、建设，但是在一个明确的研发项目上，如何确认自己的研发策略，只不过是跟城市设计、城市运营或者城市形态十分有关系的。明确到项目设计，当代曾多次做到过很多尝试，比如做成对外开放的社区，把社区服务设施向城市对外开放。

把社区制成综合体，不但有居住于，同时又有办公、商业、教育、幼儿园，甚至有娱乐、文化、电影院等，所有这些设施是对城市友好关系对外开放的，这个项目早已在北京竣工。我们自由选择有条件的发展成熟期的城市，力争把这样的新型城市社区建设好，让其对社区居民，而且对整个城市十分友好关系，是一个城市大力的因素，而不是一个特立独行少见的高墙大门封闭式的，某种程度是这样的一种，虽然这样的堵塞管理小区也有它不存在的理由和优势。

　　当然还有城市的运营，当代足以做到的事情，第一是所有的项目都要做绿色，这是当代既定的企业政策。去年当代取得了一个绿建三星、四个绿建二星的设计证书，所有这些证书的项目，还要在社区竣工之后之后申报绿色运营标识。

中国目前大约有2000多个绿建标识，其中运营标识将近10%，绝大部分都是设计标识，而只有取得了运营标识，才不会把所有绿建的措施确实实施到整个社区里。因为它是经过一年以上的运转，竣工验收之后才不会施行的。第二，当代在所有研发项目里要做到能源方案的较为，因为一个社区用燃煤锅炉、燃气锅炉、地源热泵采暖的碳排放指标各不一样，我们期望不但投资较少、运营费用较低，而且能减少社区能源系统的碳排放量，在保护环境、应付气候变化方面做出企业的贡献。

　　我想要所有这些既是企业社会责任的反映，也是未来和谐社会、和谐社区的反映，当代也和很多研发企业一样有自己的物业管理部门，我们的物业管理不但期望向社区获取好的服务，也期望需要反对社区的自治权建设。所有的这些指出：我们期望能尽企业的能力，把企业的社会责任实施到明确工作中。　　主持人评论：对城市居民来讲，从公共空间到小区门口半偷窥的空间再行到自己楼里的偷窥空间，这是环境的营造，应当是持续的，必需从城市设计、城市运营的整体角度考虑到才需要构成一个开口的、确实为人服务的环境。

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